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Simulateur gratuit · 2 minutes

Simulation de prêt immobilier
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Calculez votre capacité d'emprunt en quelques clics. Notre simulateur intègre les critères réels des banques pour vous donner une estimation fiable, puis un courtier affine votre dossier gratuitement.

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Comment fonctionne le calcul de votre capacité d'emprunt ?

Votre capacité d'emprunt dépend de trois éléments principaux : vos revenus nets mensuels, vos charges de crédit existantes, et la durée de remboursement que vous ciblez. La règle du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) fixe le taux d'endettement maximum à 35 % de vos revenus nets, assurance comprise.

Concrètement, si votre foyer perçoit 5 000 € nets par mois sans crédit en cours, votre mensualité maximale s'élève à 1 750 €. Sur 20 ans au taux de 3,45 %, cela représente une capacité d'emprunt d'environ 296 000 €. Ajoutez votre apport personnel, et vous obtenez le budget total de votre projet.

Notre simulateur applique ces mêmes règles. Il intègre les taux indicatifs du marché actualisés pour 2026, ajustés selon la durée choisie. Le résultat est une estimation : votre courtier affinera ensuite le calcul en tenant compte de votre profil bancaire complet, du reste-à-vivre, et des marges de flexibilité propres à chaque établissement.

Ce que les banques regardent au-delà du taux d'endettement

Le ratio de 35 % n'est pas le seul critère. Les banques évaluent aussi votre reste-à-vivre (ce qu'il vous reste après le paiement de toutes vos charges), la régularité de vos revenus sur les deux à trois dernières années, et la gestion de vos comptes bancaires. Un découvert fréquent ou des rejets de prélèvement peuvent peser autant qu'un taux d'endettement trop élevé.

L'apport personnel joue également un rôle décisif. Les banques attendent généralement que vous couvriez au minimum les frais de notaire et de garantie, soit 8 à 10 % du prix du bien dans l'ancien. Un apport plus conséquent vous donne accès à de meilleures conditions de taux et renforce votre dossier face aux profils concurrents.

C'est précisément là qu'intervient un courtier : en connaissant les critères spécifiques de chaque banque, il oriente votre dossier vers les établissements les plus susceptibles de vous accorder les meilleures conditions. Ce travail de ciblage fait souvent la différence entre un refus et une offre compétitive.

Questions fréquentes

Tout comprendre sur la simulation de prêt

Comment calculer sa capacité d'emprunt immobilier ?
La capacité d'emprunt se calcule à partir de vos revenus nets mensuels, en appliquant le taux d'endettement maximum de 35 % fixé par le HCSF. On soustrait vos charges de crédit existantes pour obtenir la mensualité maximale, puis on applique un facteur d'annuité basé sur le taux et la durée du prêt.
Quel est le taux d'endettement maximum autorisé en 2026 ?
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) maintient le plafond à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Ce taux s'applique à l'ensemble des crédits du ménage. Certaines banques acceptent des dérogations pour les profils à revenus élevés ou avec un reste-à-vivre confortable.
Quelle durée maximale pour un prêt immobilier ?
La durée maximale recommandée par le HCSF est de 25 ans, avec une tolérance de 27 ans pour l'achat dans le neuf (VEFA) ou avec travaux représentant plus de 25 % du montant de l'opération. Au-delà, les banques ne prêtent généralement pas.
L'apport personnel est-il obligatoire ?
L'apport n'est pas légalement obligatoire, mais la plupart des banques exigent au minimum les frais de notaire et de garantie, soit environ 8 à 10 % du prix dans l'ancien et 3 à 4 % dans le neuf. Un apport plus important améliore le taux proposé et facilite l'acceptation du dossier.
Pourquoi passer par un courtier pour son prêt immobilier ?
Un courtier compare les offres de dizaines de banques partenaires, négocie les taux et conditions, et optimise votre dossier pour maximiser vos chances d'acceptation. Il accède à des grilles tarifaires réservées aux professionnels, souvent inférieures de 0,3 à 0,5 % aux taux affichés en agence.

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